Nos últimos três anos, o acesso à compra de habitação tornou-se incomportável para as famílias médias nas capitais litorais do país, sendo apenas viável na maior parte das cidades do interior. Esta é uma das principais conclusões da nova edição do estudo “Acessibilidade à Habitação”, que a Century 21 apresentou na última semana, em Lisboa.
Este estudo analisa o acesso à habitação de quem procura a primeira habitação na sua cidade, nomeadamente famílias e jovens sem património imobiliário que sirva de alavanca financeira. Compara os rendimentos líquidos médios anuais das famílias (com base nas declarações fiscais publicadas pelo INE) com os custos de acesso à habitação (preços de venda e rendas contratadas), apurados pela Confidencial Imobiliário. A análise incide sobre 40 municípios, incluindo capitais de distrito de Portugal Continental, concelhos das Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto e municípios do Algarve, tomando como referência habitações de 90 m².
Em 2025, o número de capitais de distrito onde a compra deste tipo de casa representava uma taxa de esforço inferior a 50% passou para 15. Destas, mais de metade exige um esforço considerado elevado para uma família local, entre os 34% e os 50%, quando esse era o caso de apenas uma das 16 cidades acessíveis em 2022. Lisboa, Porto e Faro tornaram-se, em 2025, totalmente inacessíveis, refletindo uma crise habitacional de dimensão urgente.
É certo que os rendimentos dos portugueses têm vindo a subir, a um ritmo médio de 16% entre 2022 e 2025, mas a subida dos preços das casas tem sido muito superior, em torno dos 40% ou mais, na maioria dos concelhos. Em 2025, apenas 13 cidades — metade das quais no interior — oferecem habitação de 90 m² por menos de 200 mil euros. No arrendamento, mais de metade dos concelhos analisados exige rendas superiores a mil euros para a mesma tipologia.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, explica que o mercado se mantém dinâmico, pois «a maior parte dos portugueses têm a casa paga – o que permite que comprem uma casa com base na valorização do seu imóvel nos últimos anos, sendo este o motor do mercado imobiliário: a troca de casa». Segundo o responsável, o problema está na entrada do mercado, e «não está a abrandar, está a alastrar-se para os mercados periféricos de Lisboa, Porto e Faro e a concentrar-se nos grandes centros urbanos e turísticos».
Uma “exclusão territorial progressiva”
Este estudo identifica um «sistema de exclusão territorial progressiva» na Área Metropolitana de Lisboa. Os rendimentos mensais das famílias variam entre cerca de 1.600 euros na Amadora e 2.300 euros em Oeiras, mas os preços da habitação variam muito mais. «O desequilíbrio aumenta, havendo pouca oferta para a maioria da população, o que obriga, consequentemente, famílias e jovens a mudarem para cidades na periferia, procurando casas que encaixem no seu orçamento», explica Ricardo Sousa.
O modelo de habitação considerado custa 420.000 e 450.000 euros em Lisboa e Cascais, e 380.000 em Oeiras. Na Amadora, os valores situam-se entre os 210.000 e 240.000 euros. Já no arrendamento, as rendas variam entre os 1.100 e 1.700 euros, à exceção do Montijo, pouco abaixo dos 1.000 euros.
Assim, comprar uma casa de 90 m² implica hoje um esforço acrescido de mais 68.000 a 114.000 euros do que há três anos, o que se traduz em prestações mensais cerca de 300 euros acima dessa altura. No arrendamento, os aumentos rondam os 400 euros mensais. Nas zonas com maior pressão habitacional, nomeadamente as Áreas Metropolitanas e o Algarve, uma casa considerada financeiramente acessível com taxa de esforço inferior a 33% tem de ter entre 35 e 50 m².
Soluções têm de ser estruturais
O CEO da Century 21 defende que «não basta diagnosticar, é preciso agir», apontando um conjunto de medidas urgentes, entre as quais o aumento sustentado do parque de habitação social, a revisão dos Planos Diretores Municipais numa lógica metropolitana integrada, a modernização dos códigos de construção e o investimento em investigação e desenvolvimento para industrializar o setor da construção.
Ricardo Sousa sublinha ainda a importância de alinhar a habitação acessível com as redes de mobilidade, alertando para o desfasamento entre a localização das casas e os corredores de transporte. Entre as soluções propostas estão o planeamento da habitação em articulação com investimentos em transporte pesado e a adoção de uma visão policêntrica e regional no ordenamento do território.
«Isto contribui para construir cidades mais inclusivas — mas, acima de tudo, para permitir que os portugueses e espanhóis consigam concretizar os seus projetos de vida», conclui.
