O arrendamento é encarado pelo setor imobiliário como uma das soluções mais imediatas para responder às necessidades habitacionais, mas o mercado precisa não só de ser mais atrativo para os proprietários, como também para os investidores institucionais, que podem apostar em modelos de Build to Rent. Este foi um dos principais temas discutidos durante a Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, que se realizou de 3 a 5 de março.
Portugal continua a ser um país de proprietários, onde mais de 80% das transações de habitação são realizadas por famílias portuguesas, e o maior desafio está no acesso ao mercado, sobretudo por parte dos jovens, já que muitos proprietários atuais beneficiam da grande valorização dos imóveis que adquiriram há vários anos. E porque construir leva tempo, o arrendamento é visto como uma solução para responder a quem ainda não consegue entrar neste mercado. O modelo de Build to Rent está a ganhar espaço no debate, mas ainda tarda em ser implementado e são necessárias soluções mais criativas, nomeadamente mais terrenos e escala.
Patrícia Barão, presidente da APEMIP, considera que o arrendamento deixou de ser apenas um tema técnico para passar a estar ligado ao desenvolvimento económico e social das cidades. «Hoje falamos de cidades e de pessoas. O arrendamento é coesão social, produtividade e futuro», e não haverá sustentabilidade no mercado habitacional sem uma oferta suficiente de casas para arrendar a preços que as famílias portuguesas consigam suportar.
Também participando no evento, Francisco Rocha Antunes, Co-Chair da ULI European Affordable Living Council, afirmou que «é possível encontrar outras soluções e caminhos que permitam ultrapassar o bloqueio que temos na habitação», numa altura em que «precisamos de habitação sustentável e acessível, de competitividade e inclusão urbana». Em vários países europeus, há modelos “cost-rental” ou de investimento institucional regulado, interessantes para investimentos de muito longo prazo. Mas mesmo com condições especiais, alerta, «sem terrenos em quantidade e com preços adequados, não teremos habitação acessível». Porque «a habitação acessível não pode competir com todos os outros usos nos mesmos terrenos».
Lisboa está aberta a novos modelos
Os novos projetos urbanísticos que estão planeados para a Lisboa podem ser uma oportunidade a explorar. Gonçalo Santos Costa, presidente do Conselho de Administração da Lisboa SRU, mencionou especificamente o Plano de Urbanização do Vale de Santo António, e referiu que «ainda temos de estudar a melhor forma de edificar esses projetos, temos de começar a consolidar modelos de parceria efetivos que resultem». Lamentou que alguns modelos de parceria público-privada para criação de habitação acessível que a autarquia propôs nos últimos anos tenham acabado por não ter interessados nos concursos, ou sido chumbados pela oposição. Agora, «temos de estudar novos modelos que tenham rendas moderadas, rentabilidades atrativas, e também a possibilidade da venda acessível».
Privados precisam que as contas fechem
Num dos debates do encontro, Aniceto Viegas, CEO da Avenue, resumiu que, na construção nova, os preços de venda sem margem para o promotor rondam os 4.250 euros/m². Com uma margem líquida em torno dos 15%, podem chegar aos 5.100 euros, e aumentar ainda mais em caso de atraso no licenciamento. Segundo o responsável, «o Simplex já foi uma grande ajuda», tornando o licenciamento mais célere, mas agora “falta-nos rever o RGEU, que é totalmente desadequado e não nos permite trabalhar as áreas mínimas da habitação. Isso seria um bom caminho para ter produto disponível de forma ainda mais económica». Está convicto de que «o mercado tem de poder entrar no mercado do BTR de forma estruturada, com uma equação de lógica industrial. Temos de construir esse mercado que ainda não existe», mas ainda não é possível.
Financiamento está disponível
O financiamento parece estar disponível para este tipo de projetos. Miguel Máximo, diretor Comercial da Região de Lisboa da Direção de Empresas Sul da CGD, garantiu que «há sempre dinheiro para bons projetos, com bons promotores e em boas localizações». E Teresa Fiúza, CIO do Banco Português de Fomento, também considera que «dinheiro não falta, nem promotores, nem projetos. Falta a ‘cola’ para que tudo possa funcionar».
Alívio fiscal e mais terrenos
Válido para qualquer modelo habitacional, para aumentar a oferta de habitação é necessária fiscalidade mais favorável, licenciamento mais rápido e mais terrenos disponíveis. Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, defendeu durante o evento que «estes são os três fatores essenciais para aumentar a produção de habitação», destacando o impacto que os atrasos do licenciamento têm no preço final. «Podem representar um aumento de 500 euros por m²». Considerou positiva a aprovação de medidas como a redução do IVA para 6% na construção, mas alertou que «não existe uma bala de prata para resolver o problema».
