O défice de (pelo menos) 300 mil casas que faltam ao país reflete uma década de desajustamento. Em 2024, houve cerca de 155 mil transações, mas licenciaram-se apenas 35 mil novas casas. No 1.º trimestre, os fogos licenciados para construção nova caíram 23,1%.
As consequências estão à vista: os preços subiram 78% entre 2012 e 2021, mais 9% em 2024 e 16,3% em 2025. Em Lisboa, mais de metade das casas à venda está acima de 500 mil euros; 15% abaixo de 300 mil e 3% abaixo de 200 mil. Casas que custavam 200–300 mil euros ultrapassam hoje os 500 mil. Quando a oferta falha, o mercado reage.
Só com o aumento sustentado da oferta é que podemos resolver este problema. E para haver mais oferta é essencial, em primeiro lugar, previsibilidade: segurança jurídica e prazos compatíveis com a realidade económica do setor. Sem ela, não há espaço para atrair mais investimento, aquele de que o país precisa para resolver o nosso défice habitacional. É por isso que, não sendo possível alargar a duração das medidas ou eliminar a limitação temporal das faturas até 2032, se deve prever uma prorrogação automática a vigorar enquanto os objetivos de política pública não forem atingidos (p.e., número de fogos licenciados ou concluídos ficar abaixo de determinado patamar, ou se o défice habitacional se mantiver elevado).
Sem previsibilidade, quem hoje compra terreno para depois vir a lançar um projeto pode não avançar: não controla o tempo do licenciamento e não sabe se o regime estará em vigor até acabar a construção.
Mas a previsibilidade, por si só, não chega. Precisamos também de um licenciamento célere. Cada ano de atraso encarece 500 euros/m² ao custo final de uma casa (numa casa de 75 m², 37.500 euros por ano).
Por último, a tributação mais elevada da Europa. Nos últimos três anos, mais de 50 mil fogos pré-certificados não avançaram por falta de viabilidade económica. Com o aumento do preço dos terrenos, dos custos de construção e da burocracia, a atual carga fiscal foi o prego no caixão de muitos projetos que não avançaram por falta de viabilidade económica. E o Estado não os construiu. Ao limitar a redução do IVA aos projetos que deram entrada a partir de 25 de setembro de 2025, os tais 50 mil fogos que poderiam tornar-se viáveis, continuarão por construir. E seriam uma resposta imediata.
A redução do IVA para 6% até 31 de dezembro de 2029 é um passo na direção certa. Importa, agora, questionar se os seus efeitos — só visíveis quando os projetos submetidos a partir de 25 de setembro de 2025 estiverem concluídos — serão suficientes para construir as 300 mil casas de que o país precisa.
