E, mesmo que esse impacto venha a existir, dificilmente se fará sentir de imediato. O canal de transmissão não será emocional nem instantâneo: será económico e dependerá, sobretudo, da duração do conflito, do efeito sobre a energia e de uma eventual perturbação no Estreito de Ormuz.
Por isso, atribuir ao Médio Oriente possíveis efeitos no mercado residencial português seria, nesta fase, uma simplificação conveniente, mas errada. O primeiro trimestre deverá fechar com uma quebra de vendas na ordem dos 10% e um volume transacionado em linha ou ligeiramente abaixo do ano passado. Esta desaceleração, contudo, já vinha do final de 2025. O mercado está mais lento nas decisões e mais condicionado pelo poder de compra, não por falta estrutural de procura. Acresce um início de ano marcado por condições meteorológicas adversas, com cheias e episódios extremos, sobretudo na região Centro, que condicionou visitas, processos e o ritmo comercial.
Os fundamentos do setor mantêm-se: emprego, acesso ao crédito, confiança e projetos de vida das famílias. Um ponto de inflexão só surgiria se a Euribor superasse de forma sustentada os 3,5% e/ou o desemprego se aproximasse dos 8%. Enquanto estes indicadores permanecerem controlados e a banca continuar a financiar, a procura não desaparece, pode adiar decisões, mas não sai do mercado.
Existe ainda a ideia errada de que a habitação reage primeiro às manchetes e só depois à vida real. Não reage. Na realidade, responde à vida das famílias: sair de casa dos pais, mudar de cidade, formar ou reorganizar um agregado. Portugal continua, por isso, a beneficiar de um posicionamento de segurança e estabilidade que, num contexto internacional volátil, mantém valor. E essa resiliência torna-se ainda mais evidente quando se percebe que a procura internacional já vinha a perder tração antes desta crise: em 2024, as aquisições por compradores com domicílio fiscal fora de Portugal recuaram 5,9%, e no 3.º trimestre de 2025 voltaram a cair 16,4% em termos homólogos.
A provocação, por isso, é esta: o verdadeiro problema do mercado imobiliário português não está no Médio Oriente. Está na acessibilidade. Está no desfasamento entre preços e rendimentos, na ausência de decisões estruturais integradas com visão de medio e longo prazo para o nosso território. Está na dificuldade em transformar procura em compra. Tudo o resto conta, claro. Mas conta depois.
