Plataformas de estimativas automáticas multiplicam-se no mercado, muitas desenvolvidas por empresas de tecnologia sem raízes no setor imobiliário. Na sua maioria, algoritmos pouco sofisticados, alimentados por dados de proveniência não verificada, extraídos de fontes não auditadas e sem controlo de qualidade ou validação metodológica e interpretados sem o enquadramento necessário.
A avaliação imobiliária é, antes de tudo, um exercício de interpretação e não de mero processamento de informação. Avaliar um imóvel não é calcular um número, é compreender um mercado, e essa compreensão exige a contribuição de um perito. A tecnologia processa dados e a avaliação imobiliária interpreta mercados. A diferença entre as duas é essencial.
Um modelo que não analisa como um perito, ou que não tem acesso às mesmas variáveis, não produz estimativas tão fiáveis. Em Portugal, onde a escassez e a transparência dos dados de mercado são uma realidade estrutural, esta limitação é ainda mais determinante, pois sem o conhecimento que colmata a ausência de informação, o algoritmo trabalha sobre pressupostos que não refletem o mercado real. É aqui que reside o valor diferenciador dos AVM desenvolvidos pela Garen. O avaliador coletivo não contribui apenas para a definição das variáveis do modelo, mas também garante a qualidade dos dados que o alimentam, assegura que as fontes são representativas e comparáveis, e valida que os outputs são consistentes com a realidade observável.
Na análise de colaterais da banca hipotecária, na monitorização de portefólios de fundos imobiliários ou no suporte a processos de due diligence, a fiabilidade de um AVM não se mede apenas pela precisão estatística, mas pela capacidade de garantir que os dados de entrada são corretos, que o modelo foi calibrado com amostras representativas, e que os resultados são interpretados com o rigor normalizado por entidades reguladoras ou certificadoras.
A colaboração nos resultados por peritos independentes não é um formalismo, mas a garantia de que a abordagem foi verificada por quem tem responsabilidade profissional sobre a mesma. Esta cadeia de responsabilidade, dos datapoints ao algoritmo, do algoritmo ao output, do output à validação, é o que diferencia um instrumento de apoio à decisão de um mero gerador de números, e o que permite operar em consonância com os requisitos regulatórios.
Real Estate Intelligence não é uma tendência tecnológica. É uma disciplina que exige o que raramente coexiste numa só organização, o domínio técnico de dados e o conhecimento profundo do mercado. Quando essa combinação existe, o resultado é qualitativamente diferente e o mercado reconhece essa diferença.
