De acordo com o relatório "Market Dynamics" da JLL, que analisa trimestralmente o desempenho do mercado imobiliário nacional, o mercado imobiliário comercial no país registou um arranque de ano robusto, com o volume de investimento a atingir 930 milhões de euros no 1º trimestre, representando um crescimento de 37% face ao mesmo período do ano passado.
Interesse internacional em investir em Portugal mantém-se
Segundo a empresa, neste período de instabilidade marcado pela incerteza geopolítica, verificou-se um reforço do investimento de origem doméstica, que representou 42% do montante transacionado, equivalente a 391 milhões de euros. Ainda assim, o interesse do capital internacional mantém-se, com Portugal a posicionar-se como um dos 10 destinos europeus a investir este ano.
No 1º trimestre de 2026, os investidores estrangeiros aplicaram cerca de 539 milhões de euros em imobiliário comercial, correspondentes a 58% do volume total, tendo sido as transações do resort Ritz‑Carlton Penha Longa e a aquisição do campus de data centres da Covilhã as mais significativas deste período, avaliadas em cerca de 120 milhões de euros.
Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal, afirma: “o início de 2026 demonstra que Portugal tem um mercado forte, diversificado e com fundamentos sólidos, que tem revelado uma elevada capacidade de resiliência face a choques externos”. A responsável acrescentou: “Face à incerteza internacional associada aos conflitos no Médio-Oriente, com repercussões nas condições macroeconómicas globais, nomeadamente ao nível de inflação e das taxas de juro, registou-se naturalmente uma maior atividade do capital nacional. Ainda assim, Portugal continua firmemente posicionado no radar do capital internacional, de forma clara e inequívoca”.
As perspetivas para o resto do ano são, também, favoráveis. Andreia Almeida, Head of Research da JLL, referiu: “um recente inquérito da INREV, que é uma associação europeia de veículos de investimento, posiciona Portugal entre os dez destinos europeus preferidos para investimento imobiliário em 2026, com 41% dos investidores europeus e 30% dos não‑europeus a manifestarem intenção de alocar capital ao país. Isso abre perspetivas extremamente positivas para o restante do ano, no qual podemos também contar com a continuidade da forte atividade do investimento doméstico”. A responsável acrescentou ainda que “a crescente presença do capital nacional não é meramente conjuntural. Trata-se de uma tendência que se tem vindo a consolidar nos dois últimos anos, refletindo maior confiança, liquidez e sofisticação dos investidores portugueses. Assim, esperamos um forte volume de investimento este ano, além de uma crescente sofisticação e amplitude do perfil dos investidores”.
Retalho e hotelaria concentram a maior parte do investimento
O investimento no início do ano foi focado no retalho e na hotelaria, que concentraram mais de 70% do capital alocado ao imobiliário neste período.
O retalho captou 340 milhões de euros, correspondentes a 37% da atividade, valor impulsionado pela transação de um portefólio de centros comerciais e retail parks por 280 milhões de euros, (incluindo ativos como o GaiaShopping, o ArrábidaShopping e o Matosinhos Retail Park).
A hotelaria registou cerca de 330 milhões de investimento (36% do total), devido à procura turística consistente e à valorização continuada dos ativos hoteleiros de gama alta, destacando-se as operações do Ritz-Carlton Penha Longa e do InterContinental Porto-Palácio das Cardosas.
Estes setores continuam a ter uma ocupação e procura sólida. No retalho, o desempenho é apoiado por um crescimento homólogo das vendas de 5% e por níveis de consumo resilientes. A procura por espaços de comércio de rua em Lisboa e Porto permaneceu elevada, sustentando as rendas prime em máximos históricos, com 155€/m²/mês no Chiado e 90€/m²/mês na Rua de Santa Catarina.
Na hotelaria, e apesar de uma redução nos níveis de ocupação, verificou-se uma evolução positiva dos indicadores financeiros, sustentada por um aumento da diária média, de 3,1% para 120€, o que permitiu elevar o RevPAR para 62€.
Os ativos de uso específico (Special Purpose Facilities), com destaque para data centres, representaram 14% do volume total, sinalizando a crescente relevância deste segmento emergente no mercado nacional.
Os escritórios, por sua vez, acumularam 59 milhões de euros. Os restantes setores - industrial & logística, saúde e residencial - representaram cerca de 7% da atividade.
Segmento de escritórios também cresceu
Nos mercados ocupacionais, destaca-se a retoma do dinamismo nos segmentos de escritórios de Lisboa e do Porto.
Lisboa registou uma absorção de 28.910 m² no 1º trimestre de 2026, um crescimento homólogo de 80%. A procura foi impulsionada por operações de maior dimensão e por um movimento de flight to quality, - principalmente para edifícios modernos e bem localizados, o que levou a uma subida das rendas prime.
No Porto, a ocupação totalizou 6.140 m², traduzindo um crescimento de 43% face ao 1.º trimestre de 2025, embora os níveis de atividade permaneçam abaixo da média recente. A procura esteve fortemente concentrada em ativos de qualidade, com as rendas prime a situarem‑se nos 21€/m²/mês.
Setor industrial e logístico regista diminuição da procura
A nível industrial e logístico, houve uma diminuição da procura, com 65.100 m² ocupados no 1.º trimestre, verificando-se uma quebra de 16% face ao trimestre homólogo, onde a menor atividade ocupacional continua também a ser travada pela falta de oferta adequada aos requisitos da procura. A escassez estrutural de produto logístico moderno continua, desta forma, a sustentar as rendas prime, que já atingem 7,00€/m²/mês em localizações de excelência na Grande Lisboa (que concentrou 37% da atividade no trimestre em analisado).
Mercado residencial valorizou e a falta de oferta pressiona preços
O mercado residencial manteve uma forte valorização, com uma subida homóloga de 22,4% nos preços, devido ao desequilíbrio entre uma procura elevada e uma oferta insuficiente. No 1.º trimestre deste ano, os preços registaram crescimentos expressivos em Lisboa, de 17,4%, e Porto, 15,3%. Ao nível das transações, reduziram, em termos homólogos, 11,7% em Lisboa e no Porto, cerca de 13,6%.
A JLL, no entanto, indicou haver sinais positivos na promoção e construção, com um crescimento de 5,5% no número de casas concluídas em 2025 e um aumento de 21% nos fogos licenciados, no entanto, a pressão sobre os preços deverá manter‑se no curto prazo.
Perspetivas para 2026 são positivas
Segundo a JLL, o desempenho do 1.º trimestre reforça a expectativa de um ano forte para o imobiliário em Portugal, tanto ao nível do investimento como da ocupação. Segundo Carlos Cardoso, “as perspetivas para 2026 são globalmente muito positivas, apesar de um enquadramento internacional mais complexo. O investimento deverá manter um ritmo sólido, suportado por fundamentos robustos, procura internacional diversificada e um interesse crescente em segmentos alternativos, como data centres e ativos especializados. Nos mercados ocupacionais, a procura continua claramente orientada para qualidade, localização e eficiência, sustentando a valorização dos ativos prime em praticamente todos os segmentos”. O responsável referiu ainda que o país se mantém “como um mercado atrativo, resiliente e competitivo no panorama europeu, com condições para registar mais um ano forte em 2026, tanto ao nível do investimento como da ocupação”.
Por sua vez, Andreia Almeida acrescenta: “Nos escritórios, Lisboa e Porto mantêm trajetórias de retoma, impulsionadas pelo flight to quality e por um pipeline de nova oferta maioritariamente comprometido. Na logística, apesar de um abrandamento conjuntural, as necessidades estruturais das cadeias de abastecimento, o near‑shoring e a escassez de produto moderno continuarão a suportar rendas elevadas e novo desenvolvimento. O retalho e a hotelaria entram numa fase de maior maturidade, privilegiando modelos de crescimento apoiados na experiência, na diferenciação e na valorização de preço, mais do que no aumento de volume. Já no residencial, o desequilíbrio persistente entre oferta e procura continuará a pressionar os preços, reforçando simultaneamente as oportunidades para investimento em promoção e modelos alternativos como o Build‑to‑Rent”.
