Projetos imobiliários com escala são essenciais para tornar a habitação mais acessível e compatível com o rendimento dos portugueses. O setor público tem um papel preponderante, seja pela disponibilização de terrenos, a redução de índices construtivos ou pela adoção de medidas capazes de acelerar o desenvolvimento da construção industrializada. O tema esteve em destaque no ciclo de conferências do SIL – Salão Imobiliário de Portugal, o SIL Investment Pro.
Dando algum contexto do mercado residencial português, Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, destacou que este «está num momento fulgurante, atípico. As vendas evoluem positivamente, os preços crescem de forma mais acelerada... e, portanto, as dificuldades são sentidas por quem está do lado de fora e quer entrar nele, que tem dificuldades em tirar partido dessa dinâmica». Segundo o responsável, hoje a incerteza relativa aos custos de construção é a maior preocupação dos promotores imobiliários, que «têm mais certeza quanto ao preço final do produto do que quanto à margem que irão obter, porque não conseguem prever com clareza qual será a evolução destes custos ao longo do ciclo de produção». E é por isso que o mercado residencial não está a conseguir entregar produto a todos os segmentos de mercado, principalmente aos mais baixos. «A habitação nova não pode sair barata, porque os custos estão muito elevados», explica ainda o especialista.
Por isso, a equação também é difícil no caso do Build to Rent, ou construção para arrendamento, outro dos temas em grande destaque nos debates deste ano. Há procura e vontade de investir, mas o preço dos terrenos ou a fiscalidade são entraves que ainda não permitem lançar esta oferta com escala no país, e a venda mantém-se mais vantajosa para os promotores. «Falta muita coisa para que seja possível. Falta a fiscalidade, falta que os tribunais funcionem», afirmou Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII.
Números ‘não refletem a realidade social’
Ricardo Sousa, CEO da Century 21, partilha esta visão, e comenta que os números dinâmicos do mercado «não refletem a realidade social. Temos um país com uma oferta desajustada para a classe média nacional». Destacando alguns números da última edição do estudo “Acessibilidade à habitação em Portugal (2025)”, produzido pela rede de mediação em parceria com a Ci, o responsável alertou para o enorme agravamento no acesso à habitação em Portugal nos últimos dois anos: «não temos um problema de habitação per si, mas acima de tudo um problema de desadequação da oferta aos rendimentos. Temos casas com preços europeus, mas para salários portugueses e esse é o grande desafio que temos pela frente!».
Câmaras ‘acenam’ ao investimento privado
Para o presidente da Câmara do Seixal, Paulo Silva, «este estudo vem confirmar a perceção que já tínhamos da realidade do país», colocando em evidência a urgência do setor público agilizar esforços para, em conjunto com privados, conseguir criar mais habitação acessível, com escala. «No Seixal já estamos a desenvolver os nossos próprios projetos de habitação acessível, mas sozinhos não conseguiremos criar a resposta necessária. Precisamos da ajuda do Estado central mas também dos privados».
Para o autarca de Santarém, João Leite, «tão ou mais importante que disponibilizar habitação acessível pública, é fazermos um desenvolvimento integrado do território, capacitando-o para atrair mais investimento privado que vai ser gerador de riqueza para toda a região. Isso inclui celeridade no licenciamento e um planeamento multidisciplinar».
A questão do planeamento foi também chamada pela Vice-Presidente da Câmara de Sintra, Andreia Bernardo. «Queremos não só atrair pessoas que se estão a deslocar de Lisboa, como também que estas tenham orgulho em viver no concelho», afirmou. E, com isso bem presente, «neste momento, a prioridade tem de ser abrir o PDM, porque a maior parte da nossa mancha urbana já está praticamente toda preenchida e é urgente viabilizar o desenvolvimento de mais terrenos para habitação».
Grandes projetos são necessários
Os promotores imobiliários recordam que «há muito tempo que não são aprovados loteamentos com mais de 1.000 fogos na Área Metropolitana de Lisboa. enquanto não voltarmos a ter projetos tão grandes dificilmente teremos habitação acessível. É tudo uma questão de escala, pois é esta que permite compensar ou ultrapassar alguns dos principais constrangimentos, nomeadamente o dos custos de construção», apontou Luís Gamboa, COO da VIC Properties.
«É preciso dar mais confiança ao setor, para poder reduzir o prémio de risco do capital», defendeu o CEO da Revito, Filipe Espinha, para quem «a concessão de uso de solo público para o desenvolvimento de habitação acessível por privados é uma solução que poderia ser viabilizada com capital paciente». Pensando em alternativas, a Libertas está a apostar num novo modelo baseado em fornecedores nacionais, e já lançou um novo projeto no Montijo a pensar em quem vai comprar a primeira casa.
Já Paulo Caiado, presidente do SIIMGROUP, aponta que «a tal casa acessível, com um patamar de preços adequado ao poder de compra dos portugueses só será possível com intervenção do Estado, seja ao nível da fiscalidade, mas também da disponibilização de terrenos e com a definição de parâmetros menos exigentes ou mais flexíveis ao nível das características obrigatórias para todos os projetos. E, para essa casa ser verdadeiramente acessível, estaríamos a falar de um patamar de valores que seria cerca de metade dos preços médios que conhecemos hoje».
