A realidade é mais exigente: há mais casas, mas não necessariamente mais acesso a elas.
Este desfasamento não nasce do acaso nem se explica apenas pelas circunstâncias atuais. É o resultado de um modelo consolidado ao longo de décadas, que privilegiou a propriedade em detrimento de uma estratégia consistente de habitação pública e de um mercado de arrendamento estruturado. Durante anos, esse equilíbrio foi suficiente. Hoje, revela-se manifestamente curto.
Com uma base pública reduzida e sem um verdadeiro efeito estabilizador, o mercado tornou-se mais sensível à pressão da procura, à atratividade das grandes cidades e à valorização acelerada dos ativos. O resultado está à vista: a oferta cresce, mas concentra-se onde o poder de compra é mais elevado, afastando-se, progressivamente, das necessidades da maioria.
Importa, por isso, recentrar o debate. O problema não está apenas na quantidade de construção, mas nas condições em que ela é feita. Em Portugal, promover habitação continua a ser um exercício exigente. Custos elevados, carga fiscal significativa e, sobretudo, um fator muitas vezes subestimado: o tempo. Processos de licenciamento longos e imprevisíveis imobilizam capital, aumentam o risco e penalizam a viabilidade de projetos com preços mais equilibrados.
Neste contexto, as decisões de investimento seguem uma lógica inevitável: procuram segurança e retorno. Não por falta de compromisso com a habitação acessível, mas porque o sistema, tal como está desenhado, raramente a viabiliza à escala necessária.
É aqui que se joga o verdadeiro futuro do setor. Não na oposição entre Estado e mercado, mas na sua capacidade de articulação.
Ao Estado cabe criar condições: simplificar processos, garantir previsibilidade e alinhar incentivos que permitam canalizar investimento para soluções de longo prazo, nomeadamente no arrendamento.
Ao mercado cabe responder com escala, eficiência e capacidade de execução.
Mais do que construir por contruir, é preciso construir com intenção.
Porque a habitação não é apenas um ativo económico. É um fator de estabilidade, de mobilidade e de coesão social. E enquanto continuarmos a medir o progresso apenas pelo volume de construção, estaremos a adiar a resposta ao essencial: garantir que essa construção serve, efetivamente, quem dela precisa.
