Os custos de construção continuam a aumentar, e já são considerados o principal entrave à promoção de nova habitação em Portugal. É o que revela o mais recente Portuguese Investment Property Survey (PIPS), um inquérito trimestral realizado pela Confidencial Imobiliário em parceria com a APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários.
No relatório referente ao primeiro trimestre deste ano, há um consenso quase absoluto entre os promotores imobiliários relativamente ao forte impacto do aumento dos custos de construção, e este surge agora como o principal obstáculo à sua atividade, com um índice de pressão de 84%. É a primeira vez que, desde o início do inquérito, há 6 anos, os custos de construção superam a burocracia e os constrangimentos associados ao licenciamento, que têm agora um índice de pressão de 83%, abaixo da sua média histórica de cerca de 95%.
Neste momento, a carga fiscal é o terceiro principal obstáculo para os promotores imobiliários, com um índice de pressão em torno dos 70%, que tem vindo a diminuir desde 2025, quando atingia os 84%, refletindo as expectativas positivas do mercado após o anúncio governamental de redução fiscal, nomeadamente através da descida do IVA.
Agravamento dos custos anula outros benefícios
Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, explica que «a passagem da burocracia e do licenciamento para o segundo lugar dos obstáculos traduz uma expetativa positiva quanto aos efeitos da revisão do Simplex Urbanístico, tal como a redução da carga fiscal reflete a antecipação dos impactos da anunciada descida do IVA para 6%».
No entanto, destaca que, em sentido contrário, «o mercado assinala um agravamento crescente das dificuldades associadas aos custos de construção. Este fator acaba por anular uma parte significativa dos benefícios esperados naquelas outras áreas, mantendo o índice geral de pressão em 59%, um valor próximo da média histórica de 62%».
Por seu turno, Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, assinala que «os resultados deste estudo comprovam a forte pressão que os custos de construção exercem sobre a promoção de nova habitação, decorrente, em grande medida, de um conjunto de requisitos legais e regulamentares desajustados à realidade do setor e às necessidades do país». Acrescenta ainda que «este é hoje um dos fatores mais críticos, a par de outros constrangimentos como a falta de previsibilidade, simplificação e celeridade nos processos de licenciamento, o preço dos terrenos ou a carga fiscal, que condicionam a capacidade de resposta do setor».
Habitação acessível pode ser ‘impossível’
Segundo o responsável da associação dos promotores e investidores imobiliários, nesta conjuntura «é impossível construir para vender a 300.000 euros. Nos últimos 3 anos, cerca de 59.000 fogos que chegaram a estar pré-certificados não avançaram por falta de viabilidade económica. Este dado demonstra bem a urgência de uma revisão mais ampla das condições em que o setor opera, para que seja possível transformar procura efetiva em oferta real».
Perspetivas são positivas para os próximos meses
Segundo esta edição do PIPS, regista-se uma redução da atividade e um abrandamento dos preços nos primeiros três meses de 2026, mas os promotores imobiliários mantêm uma perspetiva otimista para os próximos meses, antecipando uma evolução positiva dos preços (sobretudo) e das vendas. Este sentimento elevou o indicador de expectativas para +35 pontos, o valor mais alto desde o final de 2024, e o mercado entra, assim, numa fase em que as expetativas para os próximos 3 meses superam o sentimento associado ao desempenho recente, nomeadamente devido à perceção de que as vendas poderão recuperar após um período de retração.
Apesar da desaceleração recente, a procura continua a não ser vista como um problema estrutural. A escassez de compradores permanece o fator menos relevante entre os obstáculos identificados, com um índice de pressão de apenas 23%, em linha com os níveis históricos.
