Os diplomas do novo pacote da habitação do Governo, recentemente promulgados e publicados em Diário da República, são «as medidas legislativas mais relevantes dos últimos anos para o setor imobiliário», defende Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários.
Em entrevista ao SOL, nos preparativos da Conferência da Promoção Imobiliária em Portugal – COPIP, que se realiza a 2 de junho, o responsável da associação afirmou que «há oportunidades reais» nestes novos diplomas, nomeadamente a redução do IVA para 6%, que «vai desbloquear projetos que, até agora, simplesmente não tinham viabilidade económica». Esclarece que «não estamos a falar de aumentar margens — estamos a falar de tornar projetos viáveis ou inviáveis. Nos últimos três anos, 59.000 fogos pré-certificados não avançaram por essa razão. Com esta medida, uma parte significativa passa a ser viável — projetos para a classe média que o mercado precisa e que têm ficado pelo caminho».
É certo que a redução do IVA na construção não se traduz automaticamente numa descida equivalente no preço final, pois «é apenas uma componente do custo de um projeto» e há que considerar o custo dos terrenos, que pesa entre 20% a 35% do total, os soft costs ou as comissões dos mediadores. «O que sabemos é que o impacto real desta medida será o de permitir que oferta que não existia passe a existir».
Manuel Maria Gonçalves destaca também a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento, com benefícios fiscais até 25 anos, que poderão ser «potencialmente o maior ponto de viragem para o arrendamento em Portugal em muitos anos. São um instrumento que pode dar escala ao Build to Rent em Portugal, que praticamente não existe, uma vez que oferece previsibilidade». Isto porque «é essencial um mercado de arrendamento funcional. E isso implica equilíbrio contratual, segurança jurídica e celeridade na justiça. Sem isso, e mesmo com todos os incentivos fiscais, não há investimento à escala necessária».
COPIP vai ter “matérias concretas para debater”
Para o responsável, a COPIP acontece este ano «num contexto muito particular», em que acabam de ser publicados estes diplomas. «Há matérias concretas para debater, não estamos a falar de anteprojetos nem de intenções, estamos a falar de legislação com efeitos reais no mercado. E esta sétima edição tem de estar à altura disso. O diagnóstico já todos o conhecemos, queremos uma conferência centrada na execução».
O programa deste ano «foi construído a partir das questões que efetivamente têm bloqueado o mercado. Não estamos a discutir tendências — estamos a discutir bloqueios concretos». Explica que um dos principais eixos centrais é o impacto da conjuntura geopolítica e macroeconómica no investimento imobiliário em Portugal. «O nosso setor e as decisões de capital não podem ignorar o que se passa no mundo». Outro eixo será o Build to Rent e os novos instrumentos de financiamento, designadamente os Contratos de Investimento para Arrendamento agora publicados. Ainda, o licenciamento, um tema recorrente, mas que «volta com renovada urgência depois das alterações legislativas aprovadas. Precisamos de avaliar, com rigor, o que mudou, o que não mudou e o que ainda falta mudar».
«Há ajustes fundamentais a fazer»
As novidades são animadoras, mas Manuel Maria Gonçalves alerta que «há ajustes fundamentais a fazer, sobretudo ao nível dos prazos e da execução». O atual regime de redução de IVA prevê a elegibilidade até 2029 e a execução até 2032. «Isto, na prática, limita fortemente o impacto das medidas. No nosso setor, 2029 é depois de amanhã. O ciclo completo de promoção imobiliária — da aquisição do terreno ao licenciamento, financiamento, construção e entrega — raramente cabe em quatro anos. Nunca coube». Por isso, a APPII defende que «é indispensável alargar este horizonte. Faz sentido estender o período de elegibilidade até 2032 e o de execução até 2035. Isso cria um universo de execução de oito a nove anos (o mínimo compatível com a realidade do setor e com decisões de investimento de grande escala) automaticamente renovável até ao défice habitacional estar resolvido».
A APPII levanta também a questão da equidade, já que a elegibilidade está dependente da data de entrada do processo — o que deixa de fora um volume muito significativo de projetos que estão há anos em licenciamento ou até já licenciados, mas que não avançaram por falta de viabilidade económica. «Isto cria distorções evidentes: dois projetos semelhantes, na mesma rua, podem ter custos diferentes apenas por causa de uma data administrativa. O critério não deveria ser esse. O que devia contar é simples: se o imóvel foi ou não colocado no mercado».
No que diz respeito ao licenciamento, a APPII defende a criação de «uma verdadeira via verde no licenciamento para projetos de habitação superiores a 100 fogos. Não como exceção, mas como prioridade nacional. Precisamos de previsibilidade, prazos vinculativos e processos simplificados. A Plataforma Urbanística Única Nacional devia já estar no terreno — e infelizmente não está. Sabemos que o Governo está a trabalhar neste dossier, assim como no Código da Construção e isso são excelentes notícias para o país».
«O Ministro Pinto Luz levou o Governo a dar um passo importantíssimo ao colocar a habitação no centro da agenda — e isso deve ser reconhecido. Mas agora é determinante garantir que as medidas têm tempo, escala e condições de execução para produzir os resultados de que o país precisa», conclui Manuel Maria Gonçalves.
