Tudo isso é verdade, mas há outro problema que ganhará peso nos próximos anos: uma parte significativa do parque imobiliário existente pode deixar de responder às exigências do mercado.
A transformação já começou. Empresas, investidores e financiadores olham cada vez mais para a eficiência energética, os custos de utilização, a tecnologia, a flexibilidade e a capacidade de adaptação. Um edifício que hoje ainda encontra ocupantes pode tornar-se menos competitivo se consumir demasiado, exigir elevados custos de manutenção ou não acompanhar as novas necessidades dos utilizadores.
É aqui que se torna mais evidente a divisão entre ativos de qualidade e imóveis obsoletos. Durante muitos anos, uma boa localização conseguia compensar quase tudo. Um edifício antigo numa zona central continuava atrativo porque estava no local certo. Esse princípio não desaparecerá, mas começa a ter limites. Quando ocupantes procuram reduzir custos energéticos, investidores incorporam critérios de sustentabilidade e bancos avaliam melhor o risco futuro dos ativos, a obsolescência deixa de ser apenas um problema técnico e torna-se também financeiro.
Para Portugal, isto poderá significar que o próximo grande ciclo de investimento imobiliário não acontecerá apenas através de construção nova, mas também da reabilitação e do reposicionamento do stock existente. Lisboa, Porto e muitas cidades portuguesas têm milhares de edifícios bem localizados, mas com níveis diferentes de eficiência, conforto e preparação tecnológica. Em vez de pensar apenas em demolir e construir de novo, será necessário encontrar formas economicamente viáveis de adaptar esses ativos às exigências da próxima década.
Também o financiamento terá um papel decisivo. Se os bancos favorecerem edifícios mais eficientes e penalizarem ativos com maior risco de obsolescência, o custo do capital acelerará esta transformação. O mercado passará a distinguir não apenas entre boas e más localizações, mas entre edifícios preparados para o futuro e edifícios cujo valor exige investimento adicional.
Esta mudança pode ser desconfortável para alguns proprietários, mas é saudável para o mercado. Um setor imobiliário maduro não se mede apenas pela quantidade de construção nova, mas também pela capacidade de preservar, transformar e melhorar aquilo que já existe.
Portugal precisa de mais oferta. Mas precisa igualmente de garantir que a oferta que já tem não envelhece mais depressa do que o mercado que a procura.
