Matosinhos está a assumir-se como uma das cidades mais atrativas do país, e trabalha agora para reforçar a sua oferta de habitação, garantindo que continua a ser acessível para quem procura qualidade de vida. O esforço para conseguir este equilíbrio motivou o mais recente Pequeno-Almoço Imobiliário CNN Portugal/M2, promovido pela Vida Imobiliária, com o apoio da Century 21 e da Confidencial Imobiliário.
Na sessão, Luísa Salgueiro, presidente da Câmara Municipal de Matosinhos, apresentou a visão do município para a habitação acessível, reconhecendo que a valorização do território e a procura crescente colocam também novos desafios. «Matosinhos qualificou o seu território e isso tem essa vantagem de sermos cada vez mais procurados por pessoas que procuram qualidade de vida, que estão disponíveis para investir mais, e ao mesmo tempo para pagar mais», afirmou. Mas, existe o risco de essa valorização afastar os jovens e as famílias que querem continuar a ter o seu projeto de vida no concelho.
A resposta passa, segundo a autarca, por conciliar atratividade e qualificação urbana com uma maior disponibilização de habitação, através de instrumentos públicos e privados e de uma política de planeamento com uma visão de longo prazo.
Novas parcerias e oferta pública
Matosinhos dispõe atualmente de um parque de habitação pública equivalente a cerca de 6% do stock habitacional, o dobro da média da região Norte, num universo de aproximadamente 4.800 fogos municipais. Só em agosto foram concluídos 500 novos fogos, enquanto outros 512 fogos foram construídos de raiz com financiamento a 100% do PRR.
A par da oferta pública, a autarquia está a preparar um novo regulamento de renda acessível que permitirá estabelecer parcerias com privados, através das quais o promotor constrói e o município assegura a ocupação durante um período inicial de 10 anos. Ao mesmo tempo, quer dinamizar o modelo cooperativo, prevendo a disponibilização gratuita de terrenos municipais, a isenção de taxas urbanísticas e um apoio de 75.000 euros por empreendimento para projetos de cooperativas de habitação.
A intervenção municipal inclui ainda medidas para mobilizar solo e habitação devoluta. Matosinhos criou zonas de pressão urbanística com agravamento do IMI, procurando incentivar a entrada no mercado de fogos devolutos e terrenos sem utilização, enquanto as subunidades e unidades operativas de planeamento e gestão procuram promover uma gestão mais integrada do território e criar novas áreas urbanas qualificadas e sustentáveis.
Preços pressionam acessibilidade
O retrato do mercado apresentado por Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, mostra um concelho que continua a combinar valorização residencial com uma atividade de promoção significativa. Os preços da habitação registaram uma valorização homóloga de 17,9% no 2º trimestre de 2026, enquanto o preço médio dos fogos novos situa-se atualmente em cerca de 4.300 euros/m², sendo que os imóveis usados apresentam historicamente um desconto de aproximadamente 20% face aos novos. Com cerca de 3.000 transações residenciais por ano (nos anos mais recentes), Matosinhos é o terceiro maior mercado da AMP, atrás de Gaia e Porto. Nos últimos 12 meses, o concelho contabilizou cerca de 1.400 fogos em projeto, um volume acima da média dos municípios da área metropolitana, embora a promoção continue particularmente concentrada nas zonas de maior valor.
Matosinhos mantém uma posição diferenciada no contexto metropolitano, com preços cerca de 10% acima da média do Grande Porto, embora aproximadamente 13% abaixo dos valores praticados no município do Porto.
Taxa de esforço é de 53%
A dinâmica dos preços contrasta, contudo, com a evolução da capacidade financeira das famílias. Ricardo Sousa, CEO da Century 21, apresentou os dados do estudo “Acessibilidade da Habitação em Portugal”, destacando a diferença entre a evolução dos rendimentos e a dos preços e rendas. Entre 2022 e 2025, em média, os rendimentos cresceram 16% enquanto as rendas aumentaram 56%. Com data de 2025, o estudo demonstra que, em Matosinhos, a taxa de esforço para comprar uma habitação de referência de 90 m² situa-se em cerca de 53%, 69% no caso do arrendamento.
No entanto, a elevada percentagem de proprietários e o peso da habitação usada nas transações ajudam a explicar a resiliência do mercado, uma vez que muitas famílias recorrem ao património acumulado para financiar a mudança de casa. O desafio passa, assim, não apenas por aumentar a oferta, mas por garantir que essa oferta responde efetivamente à capacidade de compra das famílias.
Escala, solo e previsibilidade
A necessidade de criar novas soluções para a habitação acessível foi abordada pela mesa-redonda que juntou João Moreira, Board Member da GFH, Fernando Vasco Costa, CEO da VIZTA, e José Carvalho, sócio-gerente da OMEGA, moderada por Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII. Uma ideia transversal destaca-se: Matosinhos tem conseguido reforçar a sua atratividade e mantém uma dinâmica imobiliária relevante, mas o desafio passa agora por garantir que o crescimento do território e dos valores imobiliários é acompanhado por mais oferta, maior diversidade de produto e soluções habitacionais acessíveis a diferentes níveis de rendimento.
