Passados mais de dois anos, foi muito recentemente publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que se assume como um ajustamento ao Decreto-Lei n.º 10/2024, rem virtude dos constrangimentos de exequibilidade, dificuldades de articulação e de aplicação pelas entidades intervenientes e falhas de coerência e sistemáticas verificadas.
É inegável que o Decreto-Lei n.º 10/2024 carecia de ajustes, desde logo pelas incongruências sistemáticas que apresentava, que este novo diploma visa sanar.
No entanto, a generalidade das falhas de implementação do Simplex nestes dois anos não decorre de erros legislativos, mas da inconsistência crónica na sua aplicação administrativa.
O caso das comunicações prévias é paradigmático.
O regime legal é inequívoco: a comunicação prévia corresponde a uma declaração que, desde que corretamente instruída, permite ao interessado proceder à realização da operação urbanística pretendida, sem dependência de qualquer ato permissivo do município.
Este regime não é novo – a comunicação prévia está já consagrada há vários anos - mas ainda persiste alguma resistência do setor.
É neste contexto que o sinal dado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 se torna preocupante. O diploma conserva o efeito jurídico associado ao decurso do prazo de saneamento, mas agora apenas limitando-o ao licenciamento e ao pedido de informação prévia, com exclusão da comunicação prévia. E por conseguinte, para a comunicação prévia, passa a prever que, apenas em sede de fiscalização sucessiva, já no decurso da obra, a câmara municipal possa solicitar documentação adicional e declarar inepta a comunicação prévia, inviabilizando a execução da operação urbanística em curso.
Esta alteração será problemática se funcionar como um saneamento tardio, colocando em causa financiamentos e investimentos suportados no título da comunicação prévia.
A mensagem tem de ser clara: a fiscalização sucessiva não pode corresponder a um saneamento tardio.
Se assim não for, persistirão os micro-regimes municipais que fragmentam o país e que, em demasiados casos, têm funcionado como verdadeiro travão ao investimento.
A ambição proclamada pelo Simplex deve ser finalmente cumprida e todos os agentes do setor têm de contribuir positivamente para que tal possa ser finalmente uma realidade.
